Договор мены квартиры заключается, когда необходимо передать в собственность других лиц одну квартиру в обмен на другую. Обычно речь идёт об обмене равноценных квартир, но в тех случаях, когда они отличаются по своей стоимости, осуществляется договор мены квартиры с доплатой, когда одна сторона оплачивает разницу в стоимости квартир с целью их уравнения в цене и создания равноценных условий для обеих сторон договора мена. Формально каждый участник такой сделки считается и покупателем объекта недвижимости, и продавцом, предоставляющим со своей стороны жильё.
Основные свойства договора
В общем и целом, такой договор аналогичен договор купли-продажи. Заключается он в простой письменной форме. В нём необходимо указать следующую информацию:
- Данные участников, по которым их можно идентифицировать – ФИО, даты рождения, регистрацию и прочие паспортные данные;
- Стоимость предметов, участвующих в сделке, определяемую на основании договоренности обеих сторон;
- Детальное описание объектов сделки, позволяющее недвусмысленно их идентифицировать, включая месторасположение, адрес, особенности планировки, площадь и другие аналогичные характеристики;
- Если необходима доплата, то её условия и размер;
- Данные по документам для договора мены квартиры, которые удостоверяют права собственности на квартиры и являются основаниями для их возникновения;
- Порядок, в котором осуществляется фактическая передача объектов недвижимости и так далее.
Могут иметься и другие пункты, потому что жесткого нормирования формы подобного договора нет. Также могут иметься дополнительные условия, которые не связаны напрямую с обменом квартирами. Для наиболее корректного заполнения договора, лучше всего изучить его образец.
Отличительные особенности
Хотя подобный договор и похож на договор обмена, но есть отличие. Такой договор – это передача между двумя сторонами прав собственности, которую осуществляют собственники жилья, а при обмене меняются квартирами, на которые стороны не имеют прав собственности – всё происходит на основании договоров социального найма.
Права и обязанности сторон
Общие права и обязанности совпадают с таковыми, относящимися к сделкам купли-продажи, если это не противоречит самой сути мена.
Стороны самолично определяют степень равноценности квартир и, если они не равноценны, оплачивают разницу в соответствии с положениями договора. Если обмен идёт не квартиры на квартиру, а, например, квартиры на авто или на дом, то это также необходимо чётко и недвусмысленно указать.
Стороны заносят договоры в Росреестр, причём то, за чей счёт осуществляется регистрация договора мены квартиры, прописывается в договоре.
Стороны обязаны уведомить друг друга, имеются ли у квартир недостатки, обременение или наличие прав на эти квартиры со стороны третьих лиц. Если об этом не будет упомянуто, то сторона, которая умолчала о подобном, будет должна компенсировать причинённый ущерб, неважно, шёл обмен между родственниками, у супругов или между совсем незнакомыми и несвязанными людьми – или даже заключается договор мены квартиры с государством.
Важные моменты
Особый момент наступает, когда необходимо обменять квартиру с несовершеннолетним среди владельцев или среди прописанных лиц. Ребёнок не может самостоятельно дать согласие, потому, составив предварительный договор, необходимо обратиться в органы опеки за официальным разрешением осуществления сделки.
Общий вид договора не меняется вне зависимости идёт ли обмен целой квартиры, меняются ли доли квартиры или заключается договор мены комнаты в коммунальной квартире – но нужно чётко обозначить, какая именно часть недвижимости подлежит обмену – и имеется ли на это согласие прочих собственников.
Налогообложение
Тонким моментом является налог на договор мены квартир. Дело в том, что Налоговый кодекс по состоянию на 2016 год вообще не прописывает особенности налогообложения договоров подобного типа. Но Гражданский кодекс уточняет, что нормы, применяемые к таким договорам, совпадают с нормами договоров купли-продажи. Потому, если владение жильём осуществлялось менее трёх лет, то нет необходимости в уплате НДФЛ, когда осуществляется такая «продажа» квартиры по договору мены. Если же менее, то необходимо уплатить налог с учётом права на получение имущественного налогового вычета, который составляет один миллион рублей.
Читайте также: Оформление договора мены
